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Die Grundstückgewinnsteuer
in der Schweiz
Regelungen & Auswirkungen
Wie setzt sich der Gewinn zusammen & welche Kosten sind abziehbar?
Die Grundstückgewinnsteuer muss immer dann bezahlt werden, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück im Privatvermögen mit Gewinn verkauft wird.
Liegt der Verkaufspreis also über den Anlagekosten, so wird auf die Differenz beim Verkauf eine Steuer erhoben.
Die Anlagekosten bestehen aus dem damaligen Kaufpreis sowie den selbstgetragenen wertvermehrenden Investitionen während der Besitzdauer.
💡 So setzt sich der Grundstückgewinn zusammen
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer, die beim gewinnbringenden Veräusserung einer Immobilie oder eines Grundstücks anfällt. Sie wird auf dem Verkaufspreis abzüglich Anlagekosten berechnet.
Steuerbarer Grundstückgewinn = Verkaufspreis – Anlagekosten*
* Anlagekosten = Kaufpreis + wertvermehrende Ausgaben
Werterhaltend / Wertvermehrend
Bei Investitionen in Immobilien ist steuerlich zwischen wertvermehrenden und werterhaltenden Kosten zu unterscheiden. Wertvermehrende Aufwendungen schaffen neue Werte, während werterhaltende Aufwendungen bestehende Werte bewahren. Nur die wertvermehrenden Kosten (z.B. Anbau eines Wintergartens, Ausbau Dachstock, Anlegen eines Gartens) können bei einem Verkauf einer Immobilie bei der Grundstückgewinnsteuer als Teil der Anlagekosten steuerlich abgezogen werden. Sie reduzieren somit den Grundstückgewinn. Im Gegensatz dazu reduzieren die werterhaltenden (Unterhalts-)Kosten den Grundstückertrag und sind entsprechend laufend bei den Einkommens- oder Gewinnsteuern abzugsfähig.
Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hängt vor allem von zwei Faktoren ab: Standort & Besitzdauer
Die Höhe der Steuer gestaltet sich je nach Ausgangslage unterschiedlich. Denn die Besteuerung des Grundstückgewinns wird in der Schweiz von zwei Faktoren beeinflusst:
Vom Standort des Grundstücks und vom dort gültigen Steuersatz
Von der Haltedauer des Grundstücks
Standort: Die Grundstückgewinnsteuer ist kantonal geregelt
Die Grundstückgewinnsteuer wird von der Gemeinde und/oder vom Kanton erhoben. Je nach Standort ist sie unterschiedlich hoch. Denn jeder Kanton kann selber festlegen, wie hoch der anwendbare Steuersatz sein soll.
Vielerorts gibt es bei der Grundstückgewinnsteuer – analog zur Einkommenssteuer – eine Progression. Das heisst, je höher der Gewinn ausfällt, desto höher ist auch der Steuersatz, der zur Anwendung kommt. Der Bund erhebt keine Steuer auf Grundstückgewinne.
Haltedauer: Langjähriger Besitz reduziert die Grundstückgewinnsteuer
Viele Kantone entlasten langjährige Immobilienbesitzer bei einem Hausverkauf. Wer ein Grundstück oder ein Haus viele Jahre besitzt, zahlt bei einem Verkauf in der Regel deutlich weniger Steuern als Besitzer, die eine Immobilie nach wenigen Jahren wieder verkaufen.
Im Kanton Schaffhausen wird die Grundstückgewinnsteuer zum Beispiel um die Hälfte reduziert, wenn eine Liegenschaft nach vollen 15 Jahren den Besitzer wechselt, nach vollen 17 Jahren wird die Steuer um 60% reduziert.
Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
Unter gewissen Umständen kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. So zum Beispiel bei selbstbewohnten Immobilien, wenn innert angemessener Frist (in vielen Kantonen zwei Jahre) nach der Veräusserung eine neue, ebenfalls selbstbewohnte Liegenschaft gekauft (Ersatzbeschaffung).
Die Voraussetzung für einen vollständigen Steueraufschub ist allerdings, dass der ganze Gewinn reinvestiert wird – zusätzlich zu den ursprünglichen Anlagekosten der verkauften Liegenschaft. Wird zum Beispiel ein Einfamilienhaus altershalber verkauft und stattdessen eine günstigere Eigentumswohnung gekauft, muss die Grundstückgewinnsteuer auf dem realisierten Grundstückgewinn bezahlt werden.
Auch bei Besitzerwechsel innerhalb der Familie, beispielsweise aufgrund einer Trennung, kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Dasselbe gilt bei einer Erbschaft, einer Schenkung oder im Falle eines Erbvorbezugs.
Aber Achtung: Aufgeschoben ist nicht aufgehoben!
Denn ein aufgeschobener Grundstückgewinn reduziert die Anlagekosten der neuen Liegenschaft. Wird die Liegenschaft später an Dritte verkauft und erfolgt keine weitere Ersatzbeschaffung, muss die Grundstückgewinnsteuer auf dem vollen Grundstückgewinn bezahlt werden – das heisst auf dem Gewinn der aktuellen Liegenschaft sowie auf den aufgeschobenen Gewinnen früherer Liegenschaften.
Nebst dem Liquiditätsvorteil hat die Ersatzbeschaffung weitere Vorteile. Denn auf diese Weise kann die so wichtige Haltedauer der alten Liegenschaft für Steuerzwecke übernommen und gleichzeitig allfällige Handänderungssteuern reduziert werden.
Wer bezahlt die Grundstückgewinnsteuer?
Steuerpflichtig ist der Verkäufer.
➜ ACHTUNG! Zahlt der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht, kann die Steuerbehörde ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eintragen lassen. Das heisst, dass die Gemeinde den offenen Betrag beim neuen Eigentümer, also beim Käufer, einfordern kann.
💡 Tipps, wie Sie sich als Käufer absichern können:
Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde oder dem Steueramt des neuen Wohnorts, ob Zahlungen der Grundstückgewinnsteuer ausstehend sind.
Lassen Sie den Verkäufer den geschuldeten Steuerbetrag hinterlegen – etwa beim Steueramt oder auf ein Konto bei einer Bank. Wie hoch die Steuern ausfallen werden, können Sie vorgängig bei der Steuerbehörde berechnen lassen.
Alternativ können Sie vereinbaren, dass Sie als Käufer den Kaufpreis auf ein Konto hinterlegen, auf das der Verkäufer erst nach Entrichten der Grundstückgewinnsteuer Zugriff hat…
… oder dass Sie die Grundstückgewinnsteuer im Namen des Verkäufers bezahlen – und die entsprechende Summe vom Kaufpreis abziehen.
Regeln Sie ausdrücklich im Kaufvertrag, wie die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer durch den Verkäufer geregelt wird.
Links zu weiteren Informationen & Online-Rechner der Kantone
Möchten Sie Ihr Haus verkaufen?
Wir sind gerne für Sie da.
